10 điều cần lưu ý khi mua nhà mới không thể bỏ qua

Mua nhà là một trong những quyết định tài chính lớn nhất của nhiều gia đình. Một căn nhà có vị trí đẹp, nội thất bắt mắt và mức giá phù hợp chưa chắc đã là lựa chọn tốt nếu phía sau còn những vấn đề về pháp lý, kết cấu, hệ thống điện nước hoặc chi phí sửa chữa chưa được tính đến. Vì vậy, nắm rõ những lưu ý khi mua nhà mới sẽ giúp bạn kiểm tra căn nhà theo một trình tự rõ ràng hơn, từ nhu cầu sử dụng, tài chính, pháp lý đến chất lượng thực tế trước khi đặt cọc hoặc nhận bàn giao.

Xác định rõ nhu cầu trước khi tìm nhà

Trước khi xem giá hay lựa chọn dự án, người mua nên xác định rõ căn nhà sẽ được sử dụng như thế nào. Một gia đình trẻ cần không gian khác với gia đình có trẻ nhỏ, người lớn tuổi hoặc nhiều thế hệ. Số phòng ngủ, số phòng tắm, khả năng để xe, khu vực làm việc tại nhà và nhu cầu lưu trữ đều ảnh hưởng đến lựa chọn cuối cùng.

Nếu không xác định từ đầu, người mua rất dễ chọn một căn nhà “đẹp khi xem” nhưng lại bất tiện sau vài năm sử dụng.

• Xác định số người ở thực tế: Không nên chỉ dựa trên số người hiện tại mà cần tính đến kế hoạch trong vài năm tới. Căn hộ một phòng ngủ có thể phù hợp với hai người ở thời điểm mua nhưng nhanh chóng trở nên chật khi gia đình có thêm thành viên.
• Xác định những không gian bắt buộc phải có: Hãy chia nhu cầu thành hai nhóm: bắt buộc và có thì tốt. Nhóm bắt buộc có thể gồm phòng ngủ, phòng tắm riêng, bãi để xe hoặc thang máy. Những yếu tố như ban công lớn, bồn tắm hay phòng làm việc có thể được xếp vào nhóm ưu tiên sau. Cách này giúp việc so sánh các căn nhà trở nên thực tế hơn thay vì chỉ lựa chọn theo cảm xúc.

Tính tổng ngân sách thay vì chỉ nhìn giá bán

Một trong những lưu ý khi mua nhà mới quan trọng nhất là không nên coi giá niêm yết là toàn bộ số tiền cần chuẩn bị. Ngoài giá mua nhà, người mua có thể còn phải tính đến chi phí vay, thuế phí, phí công chứng, phí quản lý, sửa chữa, nội thất và các khoản phát sinh trước khi chuyển vào ở.

• Không sử dụng hết toàn bộ tiền tiết kiệm: Nếu dành toàn bộ số tiền đang có để thanh toán ban đầu, gia đình có thể rơi vào tình trạng thiếu dòng tiền cho những chi phí ngay sau khi nhận nhà. Nên giữ một khoản dự phòng cho sửa chữa, mua sắm thiết bị, chuyển nhà và các tình huống bất ngờ.
• Tính trước áp lực khoản vay: Nếu mua bằng vốn vay, cần tính khoản trả hằng tháng trong cả kịch bản lãi suất tăng hoặc thu nhập giảm. Không nên chỉ nhìn mức lãi ưu đãi ban đầu mà cần đọc kỹ thời gian ưu đãi và cách tính lãi sau đó.

Kiểm tra vị trí và môi trường sống

Vị trí tốt không chỉ là khoảng cách đến trung tâm.

Một căn nhà phù hợp cần thuận tiện với những hoạt động diễn ra thường xuyên như đi làm, đưa trẻ đi học, mua sắm, khám bệnh hoặc di chuyển đến các tuyến giao thông chính.

Hãy đến xem nhà vào nhiều thời điểm

Một khu vực yên tĩnh vào giữa trưa có thể rất khác vào giờ cao điểm hoặc buổi tối. Nếu có điều kiện, nên xem căn nhà ít nhất vào ban ngày và một khung giờ đông người để kiểm tra giao thông, tiếng ồn, ánh sáng và hoạt động của khu vực xung quanh.

Kiểm tra tình trạng ngập và thoát nước

Đây là yếu tố rất khó đánh giá trong một buổi xem nhà khi thời tiết khô ráo. Có thể hỏi cư dân xung quanh, kiểm tra cao độ nền, hệ thống thoát nước hoặc tìm hiểu tình trạng ngập của khu vực trong mùa mưa.

Quan sát ánh sáng và thông gió

Nhà thiếu ánh sáng tự nhiên có thể làm không gian bí, ẩm và phụ thuộc nhiều hơn vào điện chiếu sáng. Đặc biệt với phòng tắm, phòng ngủ và bếp, khả năng thông gió ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm sử dụng lâu dài.

Kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc

Pháp lý là một trong những phần không nên chỉ kiểm tra bằng thông tin do bên bán cung cấp. Người mua cần xác minh quyền sở hữu, tình trạng giao dịch, hồ sơ liên quan và khả năng chuyển nhượng của bất động sản. Các hướng dẫn pháp lý hiện nay cũng nhấn mạnh rằng chỉ nhìn thấy giấy chứng nhận chưa đủ để kết luận một giao dịch hoàn toàn an toàn.

Nếu giao dịch có giá trị lớn hoặc hồ sơ phức tạp, nên nhờ công chứng viên, luật sư hoặc đơn vị chuyên môn kiểm tra trước khi ký.

• Kiểm tra thông tin người bán: Người ký hợp đồng cần có quyền thực hiện giao dịch đối với tài sản. Nếu căn nhà thuộc sở hữu chung, tài sản vợ chồng hoặc có nhiều người liên quan, cần làm rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên.
• Kiểm tra quy hoạch và hạn chế liên quan đến tài sản: Với nhà đất, cần tìm hiểu liệu bất động sản có nằm trong khu vực quy hoạch, lộ giới hoặc có các hạn chế xây dựng hay không. Không nên chỉ dựa vào lời giải thích của môi giới hoặc chủ nhà.
• Đọc kỹ điều khoản đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc nên thể hiện rõ số tiền, thời hạn, điều kiện hoàn tiền, trách nhiệm nếu một bên không tiếp tục giao dịch và các hạng mục đi kèm căn nhà. Những nội dung chưa rõ nên được làm rõ trước khi chuyển tiền.

Kiểm tra kết cấu của căn nhà

Một lớp sơn mới có thể làm căn nhà trông rất đẹp nhưng không phản ánh toàn bộ chất lượng bên trong. Khi xem nhà xây sẵn hoặc nhà đã hoàn thiện, cần quan sát kỹ các dấu hiệu liên quan đến kết cấu và tình trạng sử dụng.

• Quan sát tường và trần: Hãy chú ý các vết nứt, mảng sơn phồng, ố vàng hoặc dấu hiệu nước thấm. Vết nứt nhỏ trên lớp hoàn thiện và vết nứt kết cấu có ý nghĩa khác nhau, vì vậy nếu nghi ngờ nên nhờ người có chuyên môn kiểm tra.
• Kiểm tra sàn và gạch: Quan sát xem gạch có bị nứt, rỗng hoặc chênh cao hay không. Ở phòng tắm, cần chú ý thêm độ dốc của sàn về phía thoát nước vì lát sàn không đúng độ dốc dễ gây đọng nước sau khi sử dụng.
• Kiểm tra cửa: Thử đóng mở toàn bộ cửa chính, cửa phòng và cửa sổ. Cửa bị kẹt, không khít hoặc có khe lớn có thể liên quan đến chất lượng lắp đặt hoặc biến dạng trong quá trình sử dụng.

Kiểm tra hệ thống điện

Hệ thống điện là hạng mục khó sửa nếu phải đi lại dây sau khi nhà đã hoàn thiện. Không nên chỉ bật đèn để kiểm tra mà cần thử nhiều vị trí khác nhau.

• Thử công tắc và ổ cắm: Kiểm tra từng công tắc, ổ cắm và các thiết bị điện bàn giao cùng nhà. Quan sát xem ổ cắm có lỏng hay xuất hiện dấu hiệu cháy xém, nóng bất thường hay không.
• Kiểm tra tủ điện: Tủ điện nên có phân chia các nhánh phù hợp và thuận tiện trong trường hợp cần ngắt riêng một khu vực. Nếu không có kiến thức chuyên môn, người mua có thể nhờ kỹ thuật viên kiểm tra trước khi nhận bàn giao.

Đặc biệt kiểm tra chống thấm phòng tắm

Phòng tắm là khu vực rất dễ phát sinh vấn đề sau khi nhận nhà nếu chống thấm không được xử lý tốt. Các checklist nghiệm thu công trình thường coi chống thấm và cấp thoát nước là những hạng mục cần kiểm tra riêng trước khi ký bàn giao.

• Quan sát chân tường và trần tầng dưới: Vết ố hoặc sơn phồng quanh phòng tắm có thể là dấu hiệu nước đã thấm qua kết cấu. Với nhà nhiều tầng, nên kiểm tra cả trần phía dưới khu WC.
• Kiểm tra khu vực quanh vách kính: Nước không nên chảy ra khu khô sau khi tắm. Nếu phòng đã có vách kính, hãy kiểm tra gioăng, khe tiếp giáp và hướng thoát sàn.
• Kiểm tra ron gạch: Ron bị nứt hoặc bong không phải lúc nào cũng đồng nghĩa chống thấm hỏng, nhưng đây là vị trí nước dễ thâm nhập nếu để kéo dài.

Kiểm tra thiết bị vệ sinh được bàn giao

Đây là phần nhiều người mua nhà bỏ qua vì cho rằng thiết bị mới thì chắc chắn sẽ sử dụng tốt. Trên thực tế, thiết bị có thể bị lắp sai, thiếu phụ kiện hoặc không phù hợp với cách sử dụng thực tế.

• Bồn cầu: Thử xả nhiều lần để kiểm tra lực xả, khả năng cấp lại nước và các vị trí rò quanh chân bồn cầu. Bồn cầu cũng cần được lắp chắc, không rung lắc khi ngồi.
• Lavabo: Mở vòi và để nước chạy một lúc để kiểm tra tốc độ thoát. Quan sát xi phông và các mối nối phía dưới xem có rỉ nước hay không. Nếu lavabo đi kèm tủ chậu, kiểm tra thêm ngăn kéo, bản lề và khoảng trống dành cho đường ống.
• Vòi lavabo: Kiểm tra độ chắc của thân vòi, lượng nước và khả năng điều chỉnh nóng lạnh nếu có. Dòng nước nên rơi đúng vào lòng chậu và không gây bắn quá nhiều lên mặt bàn.
• Sen tắm: Mở đồng thời các chế độ nếu sen có nhiều đầu ra. Kiểm tra áp lực, dây sen, tay sen và vị trí chuyển chế độ.
• Phụ kiện phòng tắm: Gương, kệ, thanh treo khăn và các phụ kiện cần được kiểm tra độ chắc chắn. Nếu phải thay sau khi chuyển vào, việc khoan lại tường có thể ảnh hưởng đến gạch và lớp hoàn thiện.

Tính trước chi phí sửa chữa và hoàn thiện

Một căn nhà rẻ hơn chưa chắc có tổng chi phí thấp hơn. Nếu phải thay lại điện, nước, xử lý chống thấm, lát gạch hoặc thay toàn bộ thiết bị vệ sinh, số tiền phát sinh có thể khá lớn.

Trước khi mua, nên lập một danh sách sơ bộ gồm:

• Hạng mục cần sửa ngay
• Hạng mục có thể làm sau
• Thiết bị cần thay
• Nội thất cần mua
• Chi phí dự phòng

Điều này giúp so sánh hai căn nhà dựa trên tổng chi phí thực tế thay vì chỉ nhìn vào giá bán.

Những sai lầm thường gặp khi mua nhà mới

• Quá chú ý vào nội thất trang trí: Đèn đẹp, sofa mới hoặc màu sơn bắt mắt có thể tạo ấn tượng tốt nhưng đây lại là những thứ dễ thay đổi nhất. Những yếu tố khó sửa như vị trí, kết cấu, ánh sáng, chống thấm và hệ thống kỹ thuật nên được ưu tiên kiểm tra trước.
• Chỉ xem nhà một lần: Một buổi xem ngắn rất dễ bỏ qua nhiều vấn đề. Nếu thực sự quan tâm, nên quay lại kiểm tra lần nữa trước khi đặt cọc.

• Không thử các thiết bị: Bồn cầu, vòi, sen, ổ điện hoặc cửa không nên chỉ quan sát bằng mắt. Hãy sử dụng thử như khi bạn thực sự sống trong căn nhà.
• Không tính chi phí sau khi mua: Nội thất, phí dịch vụ, sửa chữa và chi phí chuyển nhà có thể tạo thêm áp lực tài chính ngay sau giao dịch.
• Quyết định quá nhanh vì sợ mất căn: Một giao dịch lớn cần đủ thời gian để kiểm chứng thông tin. Nếu chưa hoàn tất các bước quan trọng, không nên bỏ qua chỉ vì tâm lý sợ người khác mua trước.

Có nên nhờ người có chuyên môn kiểm tra nhà?

Nếu không có kinh nghiệm xây dựng, đây là một khoản đầu tư đáng cân nhắc. Người có chuyên môn có thể đánh giá những vấn đề khó nhìn bằng mắt thường như điện, đường ống, độ dốc thoát sàn hoặc một số dấu hiệu bất thường của kết cấu.

Tương tự, các vấn đề pháp lý hoặc hồ sơ giao dịch phức tạp nên được kiểm tra bởi người có chuyên môn phù hợp thay vì chỉ dựa vào thông tin truyền miệng.

Những lưu ý khi mua nhà mới không nên chỉ dừng ở giá bán, vị trí hoặc vẻ ngoài của căn nhà. Một quyết định tốt cần xem xét đồng thời khả năng tài chính, pháp lý, chất lượng xây dựng, hệ thống điện nước và mức độ phù hợp với nhu cầu sử dụng lâu dài.

Trong đó, phòng tắm là khu vực đáng kiểm tra kỹ vì liên quan đồng thời đến chống thấm, cấp thoát nước và nhiều thiết bị được sử dụng mỗi ngày. Bồn cầu, lavabo, vòi, sen, tủ chậu và phụ kiện nên được thử trực tiếp trước khi nhận nhà để xác định thiết bị nào có thể tiếp tục sử dụng và thiết bị nào cần nâng cấp.

Nếu sau khi nhận nhà bạn cần lựa chọn lại thiết bị vệ sinh, lavabo, tủ chậu, vòi, sen hoặc phụ kiện phòng tắm, Ehrlich có thể hỗ trợ tư vấn theo mặt bằng, nhu cầu và ngân sách thực tế. Khách hàng cũng có thể gửi kích thước phòng tắm để Ehrlich VN hỗ trợ lên phương án và vẽ 3D miễn phí, từ đó dễ hình dung cách bố trí thiết bị trước khi bắt đầu hoàn thiện không gian.